Mua đất chung sổ là gì? Rủi ro khi mua đất chung sổ là gì?

1. Phải tách trước, bán sau.

Luật đất đai trước đây quy định các bên có thể ký hợp đồng công chứng mua bán một phần đất trước - rồi sau đó, mới đi làm thủ tục tách thửa, đăng ký sang tên sau:

Ví dụ 1: Ông A có thửa đất thổ cư 200m vuông. Ông A có thể ra Văn phòng công chứng, ký chuyển nhượng cho Ông B 1/2 thửa đất này, tức là 100m vuông. Sau đó các bên, mới đi làm thủ tục tách thửa, và đăng bộ sang tên một phần đất này cho Ông B luôn.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các bên muốn mua bán một phần đất thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này (Cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Ví dụ 2: Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Nay Ông N muốn bán cho Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông. Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m, vẫn đều đứng tên Ông N, và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng.

Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó, ra Công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa (Tức là ngược lại với quy định trước đây).

2. Mua đất sổ chung - không đủ điều kiện tách sổ, viết bằng giấy tay - Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối:

Ví dụ 3: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m.

=> Trường hợp này, Hợp đồng không được công chứng, việc lập Vi bằng không có giá trị pháp lý gì. Các bên không chỉ vi phạm về hình thức, tức chỉ viết giấy tay. Mà vấn đề trái luật là đất không đủ điều kiện tách thửa mà vẫn bán.

Theo pháp luật hiện hành đây là loại Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, và không được pháp luật thừa nhận.

Về mặt pháp lý, quyền sử dụng toàn bộ 600m vuông đất vừa nêu vẫn thuộc duy nhất về Ông S. Sổ đỏ cũng chỉ đứng tên Ông S. Mọi quyền định đoạt mảnh đất về mặt pháp lý thuộc toàn quyền của ông S. Trường hợp ông S mang sổ này đi Công chứng thế chấp cho Ngân hàng, hoặc Công chứng bán toàn bộ cho một người nào đó, thì xem như những Người mua bằng giấy tay trước đây mất trắng.

Bởi vì việc mua bán giữa Ông S và Ông X, Ông Y nêu trên, không được công chứng, không được đăng ký sang tên, tức chưa được pháp luật thừa nhận. Do vậy, khi Ông S cầm nguyên sổ đi thế chấp Ngân hàng hoặc bán toàn bộ cho ai đó, thì việc Hợp đồng này được công chứng, rồi đăng ký sang tên là giao dịch được pháp luật thừa nhận nên họ sẽ được bảo vệ trước Tòa án.

3. Có sổ hồng, bán bằng giấy tay không công chứng - vi phạm hình thức mua bán:

Ví dụ 4: Ông P có 100m đất thổ cư, có sổ hồng chính chủ. Ông P viết giấy tay bán toàn bộ đất này cho Ông T. Tuy nhiên, sau đó các bên tranh chấp. Thì khi ra tòa, nếu Ông T chứng minh minh đã giao đủ từ 2/3 tiền mua đất cho Ông P. Thì giao dịch này không bị vô hiệu. Ông P buộc phải làm thủ tục sang tên cho Ông T.

=> Như vậy, trong tình huống này, các bên chỉ vi phạm về mặt hình thức Hợp đồng. Tức là các bên viết giấy tay, thay vì Công chứng, còn lại thì việc mua bán của các bên là hợp pháp.

Nhưng trường hợp ở ví dụ 3 thì hoàn toàn khác, các bên không chỉ vi phạm về hình thức, tức chỉ viết giấy tay. Mà vấn đề trái luật là đất không đủ điều kiện tách thửa mà vẫn bán.

Và khi Hợp đồng bị vô hiệu tuyệt đối, gần như người mua sẽ mất trắng. Dù luật quy định các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc đòi lại tiền rất nan giải.

 

4. Đề xuất phòng ngừa rủi ro khi mua nhà đất chung sổ

4.1. Yêu cầu được đứng tên chung sổ:

Ví dụ 5: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó, trong trường hợp này Các bên có thể làm Văn bản có công chứng về việc nhập tài sản chung (Hay còn gọi là đồng sở hữu), sau đó tiến hành đăng ký biến động.

Tức là, trước đây, thửa đất chỉ đứng tên Ông S, là tài sản riêng của Ông S, nhưng bây giờ trở thành tài sản chung của cả 03 Ông S X Y. Trên sổ đỏ cũng ghi tên đầy đủ cả 03 người. Do đó, Ông S muốn làm gì với thửa đất này, phải có sự đồng ý của Ông X và Y. Trong trường hợp này, vì đã bổ sung đồng sở hữu trên sổ đỏ, nếu ông S có cầm sổ đi thế chấp ngân hàng thì ngân hàng cũng sẽ không thể chấp nhận nếu Ông X, Y không đồng ý.

4.2. Tiến hành chiếm hữu trên thực tế:

Tức là sau khi mua một phần đất rồi thì người mua không được để trống, mà phải tiến hành canh tác, hoặc xây dựng lều, trại, nhà và vào ở. Nhằm mục đích người chính chủ muốn thế chấp hay bán toàn bộ cho ai, thì người mới này thông thường họ cũng phải tìm hiểu thực địa, lúc đó người mua phải nói cho họ biết là đất này đã bán giấy tay rồi. Khi biết như vậy chắc chắn họ sẽ không mua nữa, vì hầu hết không ai muốn mua đất chung sổ như vậy.

Còn nếu mua xong, mà lại để đất trống thì càng rủi ro. Vì giấy tờ pháp lý đứng tên Chủ đất, đất thì lại trống, nên người đến sau họ không thể biết được nên sẽ tiếp tục mua (trường hợp này gọi là ngay tình). Về phía người bán thì khi họ đã cố ý muốn bán thì họ sẽ không nói thật về lịch sử mảnh đất. Vì vậy, cần thiết phải tiến hành chiếm hữu ngay trên thực tế.

 

Tác giả: Luật sư Nông Thị Nhung

Luatminhkhue