5 XU HƯỚNG ĐỊNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2019

JLL (Jones Lang LaSalle) là tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp hàng đầu, nằm trong top 500 Fortune với gần 300 văn phòng hoạt động tại hơn 80 quốc gia và 83.500 nhân viên trên toàn cầu tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2018.

Từ những dữ kiện JLL quan sát được:

- Nền kinh tế dự kiến sẽ tăng trưởng tốt với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,6-6,8%.

- CPI thấp hơn mức mục tiêu 5%.

- Các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng.

- Dòng vốn FDI hàng trăm triệu đô la Mỹ sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

- Ngành du lịch Việt Nam đạt kỷ lục với 15,5 triệu lượt khách quốc tế và 80 triệu lượt khách nội địa trong năm 2018 và mục tiêu nhắm đến 20 triệu lượt khách vào năm 2020.

- Các Hiệp định Thương mại CPTPP & EU cùng với một số Hiệp định thương mại tự do khác sẽ giúp cân bằng những tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung.

- Việt Nam cũng chú trọng đầu tư về cơ sở hạ tầng bao gồm 2.000km đường cao tốc mới, hệ thống tàu điện ngầm tại Hà Nội và TP.HCM, và cùng nhiều dự án mở rộng và xây dựng sân bay mới khác.

- Các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản sẵn sàng cam kết đầu tư vào thị trường có tốc độ tăng trưởng cao này.

Dưới đây là những xu hướng chính sẽ định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo, do JLL Việt Nam đưa ra:

1.Ưu tiên căn hộ trung cấp và bình dân:

Theo JLL, tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành tại TP.HCM đạt 160 ngàn căn ở tất cả các phân khúc, tương ứng với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 dân.

Điều này có nghĩa: “Nếu tỷ lệ này cao thì chúng ta nên đầu tư vào các căn hộ cao cấp, còn nếu thấp thì chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ”, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết.

Yếu tố thứ hai là sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 120 mét vuông thì hiện nay không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100 mét vuông. Nhu cầu về kích thước căn hộ đã thay đổi.

Ông Wyatt cho biết: “Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu xa trung tâm thành phố. Nhưng về tâm lý, người mua trẻ muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên họ vẫn muốn mua căn hộ nhỏ với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng”.

2. Thị trường văn phòng theo kiểu không gian làm việc chia sẽ:

Không gian linh hoạt thường được xem là câu trả lời cho bài toán kinh tế của các công ty so với loại hình văn phòng truyền thống do chi phí giảm thiểu từ việc chia sẻ không gian và cơ sở vật chất. Nên hiện phần lớn nguồn cung văn phòng truyền thống rất hạn chế ở những địa điểm được săn đón.

Bù lại, hiện có 25 nhà khai thác không gian linh hoạt cao cấp, một số đơn vị nổi bật bao gồm Toong, Dreamplex, Circo, Workyos, Kloud, CEO Suites, UP và đặc biệt WeWork đã mở trụ sở đầu tiên vào tháng 12/2018, tuy nhiên thị trường này vẫn đang còn ở giai đoạn sơ khởi.

Thời gian đầu, nhu cầu chủ yếu đến từ các công ty khởi nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng ngắn hạn, hoặc các doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng tạm thời. Dịch vụ tạm gọi là văn phòng may đo.

Đối với loại hình dịch vụ này, các đơn vị điều hành sẽ tìm kiếm mặt bằng, thiết kế và quản lý không gian làm việc linh hoạt theo yêu cầu riêng của mỗi khách hàng. Đây được nhận định là xu hướng sẽ đem đến sự phát triển bền vững hơn cho loại hình không gian làm việc linh hoạt này.

3. Các công ty công nghệ ngày càng mở rộng

Xu hướng các tập đoàn công nghệ sẽ tiếp tục săn lùng các tòa nhà văn phòng lý tưởng và nhanh chóng trở thành nhóm khách thuê chính, và thời điểm này là thời cơ dành cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể xây dựng văn phòng để bắt kịp nhu cầu.

10 năm trước, văn phòng của Google tại Singapore có 25 nhân viên và ngày nay, Google đã có tới 1.000 nhân viên tại đây.

Qua quan sát của JLL, yếu tố tiên quyết mà các công ty công nghệ hướng đến là vị trí văn phòng phải thu hút được nhân tài, được chế độ hỗ trợ của chính phủ, có khả năng kết nối giao thông, môi trường làm việc tích hợp với mục tiêu sống, vui chơi và làm việc.

Các công ty công nghệ vẫn không ngừng tìm kiếm không gian văn phòng chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu trên.

4. Thị trường logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng/nhà kho:

Tại Việt Nam, cùng với sự phát triển không ngừng của điện thoại thông minh và mức độ phủ sóng mạng 4G. Hoạt động mua sắm trực tuyến liên tục gia tăng. Theo đó là áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng/nhà kho.

Nhiều nhà cung cấp dịch vụ logistics và vận hành thương mại điện tử nước ngoài đang rất nỗ lực để không bỏ lỡ cơ hội thâm nhập thị trường Việt Nam. Một liên doanh giữa Quỹ đầu tư toàn cầu Warburg Pincus và nhà đầu tư Becamex IDC vào tháng 1 năm 2018 có thể xem là một dấu hiệu cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này.

So với các nước khác trong khu vực, thị trường logistics của Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn sơ khai, thị trường chủ yếu cung cấp các sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, phát triển tại khu vực xa trung tâm.

5. Phòng cho dịch vụ lưu trú trải nghiệm – hotel lifestyle

Một mô hình khách sạn hiện đại với những không gian trải nghiệm với thiên nhiên đang ngày càng gia tăng.

Một thế hệ năng động của những người trẻ tuổi lớn lên cùng với công nghệ, phương tiện truyền thông xã hội và nền kinh tế hội nhập. Họ đòi hỏi tính linh hoạt, cởi mở và hợp tác. Thích sống trong những không gian khác với thế hệ cha mẹ và ông bà. 

Millennials, là thế hệ những người sinh ra trong giai đoạn 1980 đến 2000, không có khoảng cách giữa công việc và tận hưởng, làm và chơi. Họ không ngần ngại về những chuyến công tác, thường xuyên đi du lịch hoặc di chuyển nơi làm việc. Hơn bất cứ điều gì khác, họ luôn tìm kiếm sự trải nghiệm và hạnh phúc khi được hòa nhập vào cộng đồng.

Thị trường hotel lifestyle đang nhận được sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư đặc biệt những chủ nhà đang sở hữu tài sản thân thiện với thiên nhiên và có tầm nhìn đẹp.

Cần được chú trọng là sự bền vững và tính hợp thời. Những dự án hotel lifestyle có thiết kế và trang trí hiện đại sẽ thu hút được nhiều khách du lịch. Bên cạnh đó, những không gian lưu trú này cần duy trì được phong độ hấp dẫn qua việc thường xuyên bảo trì, bảo dưỡng, tăng cường an ninh và cung cấp thức ăn đặc sản vùng miền cho du khách.

 

*** Những điểm cần lưu ý:

Chủ trương của cơ quan quản lý nhà nước là sẽ hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, đồng thời là giảm nguồn vốn vào lĩnh vực phi sản xuất, có rủi ro cao. Nên tín dụng cho vay bất động sản sẽ bị siết chặt từ 2019.

Từ đầu tháng 12/2018 đã có 8/31 ngân hàng thương mại nâng lãi suất tiết kiệm các khoản gửi trên 12 tháng từ 8-8,6%, dẫn tới lãi suất cho vay nâng lên cao.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Thanh Hưng, phó chủ tịch Bất động sản thế kỷ (Cenland) phân tích: Nếu hạ tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, thì ngân hàng thương mại phải tăng huy động dài hạn để có tiền cho vay dài hạn. Nếu ngân hàng không làm được, thì doanh nghiệp bất động sản như Cenland phải đi vay ngắn hạn. Điều đó sẽ tạo áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản về tính thanh khoản và vòng quay tiền phải ngắn lại. 

Buộc các doanh nghiệp phải đổi mới về quản trị, phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế, trong đó có vốn FDI, vốn trên thị trường chứng khoán.

Thứ hai là "Một đặc tính ăn sâu vào đầu óc nhiều người, bất động sản chỉ lên giá chứ không xuống giá. Nên có nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả cá nhân lẫn tổ chức, đều có tâm lý vay ngân hàng để mua dự án và chờ giá tăng, tiền lãi thu về sẽ cao hơn lãi suất vay ngân hàng.  Đó là quan niệm cần suy nghĩ lại". Bởi khi đầu tư mà dự án không đem lại giá trị gia tăng, tạo ra sự vận hành và khai thác thì sẽ không còn tồn tại.

Điều này là do thời gian trước, thị trường mới nổi, nguồn cung còn mới, hệ số tín dụng cao, mặc dù hiệu quả khai thác Bđs thấp, nhưng giá tăng liên tục.

Bây giờ thì khác, hiệu quả khai thác đã cao hơn, chuyên sâu hơn. Đáng mừng là một vài mô hình khai thác bất động sản trong thời gian gần đây đã cao thực sự, như bất động sản du lịch và thương mại (shophouse). Hiệu quả khai thác của bất động sản đã ngang bằng lãi suất tiết kiệm, không còn là chi phí cơ hội mà trở thành lợi nhuận thực, giúp ngành bất động sản bớt lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng như trong thời gian qua.

 

Emanvn | Nhịp sống kinh tế | Tri thức trẻ